LOCACIONES URBANAS EN DEBATE EN DIPUTADOS
En la Cámara de Diputados de la Nación, se debate la media sanción del Senado de las modificaciones a las locaciones urbanas, en relación al articulado incorporado recientemente al Nuevo Código Civil y Comercial de la Nación.
La media sanción del Senado modifica los artículos 1.196, 1198, 1209, 1221 del Nuevo Código Civil y Comercial de la Nación.
Motiva las presentes modificaciones, la problemática habitacional en los centros urbanos del todo el país, en particular las grandes ciudades. El acceso del ciudadano a la locación urbana, genera para los locatarios grandes obstáculos al momento de poder acceder a una locación, en razón, de las imposibilidades de poder cumplir con los requisitos que le imponen los locadores en su mayoría.
Otro de los motivos, es la problemática de las inmobiliarias o intermediarios entre los locadores y locatarios, que en algunos casos hay abusos contra los futuros locatarios respecto a la imposición de gastos, sellados, y demás que pretenden cobrarles a los locatarios.
También se observa como impedimento al momento de intentar acceder a una locación los requisitos en cuanto al mes adelantado, los meses de depósitos requeridos, recibo de haberes y garantías de inmuebles radicados en el ámbito donde se encuentra ubicada la unidad a alquilar.
En relación al tratamiento en la Cámara de Diputados de la media sanción del Senado de la Nación, encuentra obstáculos, atento las iniciativas de la materia de distintos bloques políticos, que propician mayores garantías y protección para los locatarios en cuanto a la relación contractual.
En algunas iniciativas, se habla que lo locación debería ser una relación de consumo, entendiendo que en la actualidad los contratos que se celebran devienen en “contratos de adhesión”, conocidos en los ámbitos bancarios, servicios privados de telefonía, internet, medicina prepaga, etc.
En ese contexto, y habiendo los legisladores avanzado en la materia locativa en el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, reemplazando la ley Especial 23.091 y sus modificaciones, parece inoportuno nuevamente avanzar en modificaciones de las locaciones urbanas, por cuanto se corre el riesgo que una menor oferta de inmuebles en locación, atentaría y agravaría la histórica problemática habitacional de nuestro país.
Ello implicaría, que avanzar en la legislación con mayores protecciones para los futuros locatarios en detrimento de los propietarios o locadores, estos reaccionarán en forma inmediata quitando del mercado la oferta de propiedades en alquiler, provocando mayores problemas que beneficios para los inquilinos de los que ya tienen a la fecha.
Es decir, quien tiene que velar por garantizar el acceso a la vivienda es el Estado Nacional, a través de mecanismos de créditos hipotecarios con tasas bajas y subsidiadas por el propio estado, planes de vivienda por sectores y actividades, y viviendas sociales, toda vez, que la vivienda es un derecho humano, conforme lo impone la Constitución Nacional y los Tratados Internacionales de rango constitucional.
Dicho ello, las modificaciones legislativas que se propician, tienen como único fin, intentar mayores protecciones y derechos para los locatarios, que implicará seguramente menos cantidad de unidades en locación con el efecto directo de subas de precios.
En ese sentido, la media sanción del Senado, no tendría impacto en el mercado de alquileres, como sí, algunos proyectos en debate que son muy protectorios para los locatarios, implicando ello, algunas afectaciones en los términos contractuales en el marco del principio de la autonomía de la voluntad de las partes.
En conclusión, la media sanción del Senado, modifica algunos artículos del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, entre otros, amplía el plazo mínimo de locación habitacional a 3 años, impone al propietario el pago de las que graven la cosa dada en locación y las expensas extraordinarias en la propiedad horizontal. Asimismo elimina el plazo de seis meses para la resolución anticipada de la locación, y avanza con una disposición transitoria, para fijar un nuevo régimen para la actualización del precio de la locación, exceptuando a tal efecto, lo dispuesto en los artículos 7 y 10 de la ley 23.928, y sus modificaciones.