INICIATIVA LEGISLATIVA DE MODIFICACION DE LOS ARTS. 240 Y 2075 DEL CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION - LEY 26994

La iniciativa legislativa recientemente presentada en la Honorable Cámara de Diputados de la Nación de modificación de los artículos 240 y 2075, sobre límites para el ejercicio de los derechos individuales y marco legal respectivamente del Código Civil y Comercial de la Nación - Ley 26994.

En ese sentido, la reforma del Código Civil y Comercial argentino incorporó cláusulas novedosas en lo que hace a la regulación del suelo a través del reconocimiento de los conjuntos inmobiliarios como urbanizaciones que deben regirse por la normativa relativa al derecho de propiedad horizontal.

Más allá de ello, la reforma del Código tuvo amplias críticas de distintos sectores de la academia juridica, doctrinarios, colegios profesionales de abogados y demás, lo cierto es que la reforma aludida fue un avance, no significando ello que los legisladores no continuen mejorando los institutos insertos en el mismo o la incorporación de nuevos derechos que demanden los distintos sectores sociales o demandas de la sociedad en general.

Dicho ello, los “clubes de campo, los barrios cerrados o privados, los parques industriales, empresariales o náuticos, entre otros emprendimientos” cuentan con un conjunto de reglas de carácter federal que da previsibilidad a los interesados en desarrollar este tipo de proyectos urbanísticos en todo el territorio nacional.

En relación a ello, atento la especulación inmobiliaria que provoca aumentos en los precios del suelo y genera obstáculos para acceder a la vivienda siendo una actividad que largamente precede a ese cambio legislativo mencionado.

Es decir, que resulta insuficiente la reforma que acepta regular y dar previsibilidad legal a los conjuntos inmobiliarios, pero el texto actual omite toda mención al esencial derecho de acceder a una vivienda digna. Tal extremo tiene como consecuencia una relación de competencia feroz por el acceso al suelo, en el marco que los sectores medios y bajos son desplazados por aquéllos que tienen mayor poder adquisitivo y de inversión, que provoca el encarecimiento de los lotes en general en todo el ambito territorial del país.

Dicha iniciativa, viene a dar respuesta o al menos a mejorar la situación de oferta y demanda de los precios del suelo en general, toda vez, que la inexistencia de una regulación especifica que establezca límites a ciertos proyectos inmobiliarios, lo cual provoca situaciones de alarmante inequidad de los distintos sectores sociales. Al respecto, Soledad Arenaza, investigadora del Centro de Derechos Humanos de la Universidad Nacional de Lanús y del Instituto del Conurbano de la Universidad Nacional de General Sarmiento, informa: con una superficie de suelo que casi duplica la superficie de la Ciudad de Buenos Aires, en los Barrios Cerrados habita menos de un 10% de los hogares que hay en la Ciudad de Buenos Aires. Del mismo modo, el doble de hogares pertenecientes a los de sectores populares ocupa aproximadamente el 15% del suelo que ocupan los barrios cerrados.

El texto proyectado, tiene como objeto remediar el déficit legislativo denunciado, siguiendo parte de las propuestas de Soledad Arenaza, expresadas durante las audiencias que tuvieron lugar con antelación a la reforma del Código Civil, incorporamos en el artículo 240 el principio de función social de la propiedad, como límite al ejercicio de los derechos individuales sobre los bienes, en igual jerarquía con los derechos de incidencia colectiva actualmente previstos.

Además, Soledad Arenaza advierte que este principio que tuvo consagración en la Constitución de 1949, recuperó vigencia por la inclusión de la Convención Americana de Derechos Humanos –CADH- en nuestra Carta Magna, que lo prevé en el artículo 21 de su texto. Esta cláusula expresa: “Toda persona tiene derecho al uso y goce de sus bienes. La ley puede subordinar tal uso y goce al interés social.”

Asimismo el proyecto en su segunda parte propone y procura una compatibilización, que sin impedir el derecho a desarrollar conjuntos inmobiliarios, exige que su uso y goce sea compatible con las necesidades habitacionales sociodemográficas de la jurisdicción en que se programa su realización, de conformidad al mandato contenido en la CADH.

Desde ya, el presente proyecto en cuestión, de ninguna manera significa una solución definitiva al problema del acceso a la vivienda, pero aporta una herramienta para que el Estado cuente con un instrumento mínimo de intervención y regulación de un recurso condicionante para dicho acceso: el suelo.

Consecuentemente, es posible que la compatibilización entre los conjuntos habitacionales se logre mediante la entrega de una cantidad determinada de tierras por parte del inversor a una agencia estatal, o bien que el inversor admita que una superficie determinada se destine para la construcción de viviendas populares, o deba aceptar contribuir a un fondo que cumpla con esta finalidad. Las autoridades de cada jurisdicción pueden diseñar políticas más originales que las mencionadas en base a sus realidades y necesidades habitaciones.

Nótese, que las políticas públicas de acceso a la vivienda, en un marco en el que el único regulador del suelo es el mercado, se ven obstaculizadas por promover, en no pocos casos, un encarecimiento de los precios de los lotes a poco de lanzarse una línea de acción gubernamental en este sentido, por ejemplo el ofrecimiento de planes habitaciones de parte del Estado Nacional, Provincial o Municipal, así como, mediante la promoción de otorgamientos de créditos hipotecarios de la banca pública y privada .

En relación a ello, María Cristina Cravino, directora de la Maestría de Estudios Urbanos de la Universidad Nacional de Gral. Sarmiento, en una entrevista brindada en el año 2015, denuncia que como consecuencia de un mercado desregulado, el Estado termina provocando y cayendo en la trampa del precio del suelo:

Con los conjuntos de vivienda de llave en mano, el Estado tuvo que salir a comprar suelo, entonces el precio aumentó. El PROCREAR generó ese impacto negativo: en una semana los lotes duplicaron su precio. Como ofrecían un crédito para vivienda con gente que no tenía lote, eso fue renta de gente que no hizo nada.

Con el objeto de fortalecer la capacidad estatal para la planificación urbana y de diseño e implementación de las mejores respuestas al uso del suelo, sin desconocer el derecho a invertir en actividades inmobiliarias, pero procurando que estas iniciativas armonicen con las demandas habitacionales de todos los ciudadanos de la república argentina.

En conclusión, dicha iniciativa legislativa procura mejorar y dar solución al menos en parte, a la problematica habitacional del país, la cual debe ser acompañada por todos los sectores involucrados de la construcción, en particular, de las viviendas en general, como así, por los sectores o emprendedores inmobiliarios de los clubes de campo, de barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, entre otros emprendimientos, etc.